Đất nền chưa có sổ đỏ: Cẩn trọng trước lời hứa hấp dẫn

Mua đất nền chưa có sổ đỏ, lựa chọn mạo hiểm nhưng lại khá “ngon ăn” của các nhà đầu tư sành sỏi. Đừng vội thấy “mật ngọt” tưởng “dễ ăn”, cẩn trọng với nguy cơ tiền mất và nhiều rắc rối liên quan đến tranh chấp, pháp lý.

Đất chưa có sổ đỏ, giá siêu rẻ, liệu có dễ kiếm lời?

Đất nền được chia thành hai loại chính: Đất nền thổ cư và đất nền dự án. Mỗi loại đều có những ưu điểm và nhược điểm riêng, tuy nhiên đất nền dự án được đánh giá cao hơn cả. Do đó, khi được hỏi về sự lựa chọn giữa đất dự án và đất thổ cư, phần lớn người mua đều ưa thích đất dự án để đảm bảo sự hợp pháp và tiềm năng sinh lợi trong tương lai.

Khái niệm đất nền và đất nền dự án đã được phân tích. Tuy nhiên, việc hiểu đúng về đất nền dự án chưa có sổ đỏ lại là điều khác. Đất nền dự án chưa có sổ đỏ là các lô đất thuộc dự án đã được quy hoạch bởi chủ đầu tư, tuy nhiên chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ).

Từ “chưa có” và “không có” là hai khái niệm khác nhau. “Chưa có” thường chỉ đến việc chưa có hiện tại nhưng có thể có trong tương lai. Trong khi đó, “không có” đề cập đến việc không có hiện tại và cũng không có trong tương lai. Tuy nhiên, trong trường hợp của bất động sản, đặc biệt là sổ đỏ, “chưa có sổ đỏ” có thể dẫn đến khả năng “không có sổ đỏ” rất cao.

Đất nền dự án là sản phẩm được hình thành trong tương lai. Các chủ đầu tư không đáng tin cậy có thể lợi dụng điều này để hấp dẫn khách hàng bằng cách đưa ra cam kết bổ sung sổ đỏ sau khi mua đất. Điều này có thể khiến người mua tin tưởng và mua đất nền dự án chưa có sổ đỏ với giá thấp hơn so với thị trường. Tuy nhiên, người mua không biết rằng hai từ “chưa có” ấy có thể đồng nghĩa với việc không bao giờ có sổ đỏ.

Miếng bánh ngon luôn được đặt trong bẫy

Hiện nay có rất nhiều chủ đầu tư bán đất nền chưa có sổ đỏ. Đó có thể là dự án của những chủ đầu tư nhỏ lẻ, không uy tín, chưa được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đã vội rao bán (cũng có khả năng họ sẽ xin được giấy phép để cấp sổ đỏ, nhưng phải đợi thời gian rất lâu). Nhưng cũng có thể là những chủ đầu tư lừa đảo, thực chất dự án không có, chỉ là họ tự “vẽ” ra để lừa người mua, khi trao tiền xong thì người bán cũng biến mất.

Mua đất nền dự án chưa có sổ đỏ nghĩa là mua đất chưa có sự phê duyệt của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, nên chắc chắn một điều đó là không được đảm bảo về pháp lý. Khi không được đảm bảo về mặt pháp lý, thì dưới đây là 4 rủi ro người mua phải đối mặt.

1. Không được công chứng hợp đồng mua bán

Điểm d khoản 1, Điều 40 Luật công chứng 2014 quy định: Một trong những giấy tờ cần phải có trong hồ sơ yêu cầu công chứng đó là “Bản sao Giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng hoặc bản sao giấy tờ thay thế được pháp luật quy định đối với tài sản mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng trong trường hợp hợp đồng, giao dịch liên quan đến tài sản đó”.

Vậy khi mua đất nền dự án chưa có sổ đỏ thì người mua không thể công chứng hợp đồng mua bán. Khi này chỉ còn cách thực hiện hợp đồng viết tay. Nhưng hợp đồng mua bán nhà đất bằng giấy viết tay có hiệu lực pháp lý không? Câu trả lời là không.

Tiền đã trao trong khi hợp đồng không được công chứng, điều gì sẽ đảm bảo cho người mua rằng tiền mình trao tiền đúng nơi đúng chỗ? Liệu chủ đầu tư có lật lọng nói rằng mình chưa đưa tiền hay không? Với hợp đồng chưa công chứng thì tất cả mọi rủi ro đều có thể xảy ra.

2. Khó để xác minh nguồn gốc đất

Nếu không có sổ đỏ, người mua sẽ không thể nào biết được đất mình mua có thuộc diện đang tranh chấp? Hay đó là đất nông nghiệp không thể chuyển đổi mục đích sử dụng? Hoặc thậm chí đó là đất đã có quyết định thu hồi của nhà nước…? Nếu không có sổ đỏ, người mua khó mà xác minh được nguồn gốc đất và tình trạng đất hiện giờ như thế nào. Trong khi nếu có sổ đỏ, thì những thông tin đó đều được hiển thị rõ ràng.

Nếu chẳng may đó là đất đang tranh chấp, hay đất thuộc diện thu hồi thì người mua sẽ phải dính vào kiện tụng hoặc mất trắng mà không biết tìm ai chịu trách nhiệm.

3. Không thể vay vốn ngân hàng

Ngân hàng có quy định, muốn vay vốn ngân hàng thì người vay sẽ phải thế chấp sổ đỏ. Nhưng mua đất nền dự án chưa có sổ đỏ, người vay lấy gì để thế chấp?

Số tiền bỏ ra mua đất nền dự án không hề nhỏ, nhiều người phải vay vốn, chạy vạy khắp nơi mới cỏ đủ. Khi đã mua được đất rồi, họ lại phải lấy sổ đỏ để thế chấp với ngân hàng, tiếp tục vay vốn trả xoay vòng. Nhưng khi đất nền chưa có sổ đỏ, người mua chẳng thể vay vốn, không giải quyết được nợ nần, có khi lại vướng phải rất nhiều rủi ro như nói trên.

4. Không thể cho, tặng, cho thuê, chuyển nhượng… cho người khác

Điều 188 Luật đất đai 2013 quy định về Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất như sau:

“1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
b) Đất không có tranh chấp;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất.”
Điều đó có nghĩa là, khi mua đất nền dự án chưa có sổ đỏ, người mua sẽ không được thực hiện các quyền cơ bản (đáng lý ra là của mình) như chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, thừa kế, tặng cho… Nói tóm lại, gần như không có bất cứ quyền định đoạt nào đối với mảnh đất mình đã bỏ tiền hoặc rất nhiều tiền ra mua.

Có nên mua đất nền Bảo Lâm chưa có sổ đỏ?

Bất động sản Bảo Lâm đang nằm trong tầm ngắm của nhiều nhà đầu tư săn lùng đất giá rẻ tại thị trường BĐS Lâm Đồng. Hưởng lợi lớn từ hiệu ứng của bất động sản Bảo Lộc nhưng giá chỉ bằng 1/2, thậm chí vài nơi đất nền phân lô chỉ được bán với giá 2 – 3 triêu/m2. Đất chưa có sổ đỏ giá lại càng rẻ hơn, vài triệu thậm chí chỉ vài trăm ngàn 1m2, tuy nhiên các rủi ro đầu tư lại là mối lo.

Khi đối mặt với nhiều rủi ro, khả năng người mua đã có sẵn câu trả lời cho chính mình. Nhưng nếu giá đất nền dự án vẫn rất rẻ mà chưa có sổ đỏ, thì người mua nên cẩn thận suy nghĩ trước khi quyết định đầu tư. Hiện nay, trong bối cảnh giá đất “leo thang”, không có một mảnh đất “ngon” nào có thể được bán với giá rẻ. Trừ khi có vấn đề gì đó, ví dụ như không có sổ đỏ, nhưng chủ đầu tư lại đảm bảo cho người mua bằng cách nói “chưa có sổ đỏ”.

Tuy nhiên, nếu đó là dự án của một chủ đầu tư uy tín, họ thường sẽ không bán sản phẩm nếu không có khả năng cam kết cấp sổ đỏ cho khách hàng. Những chủ đầu tư bán đất nền chưa có sổ đỏ thường là những người chưa được cấp phép hoặc chưa được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận. Hoặc có thể là dự án “ma” do chính họ tạo ra để lừa tiền của khách hàng.

Đất nền dự án là một kênh đầu tư hấp dẫn không chỉ cho các nhà đầu tư mà còn cả người mua ở khắp mọi nơi. Người mua có thể xây nhà để ở, xây cửa hàng kinh doanh và đợi cơ hội tăng giá trong tương lai. Tuy nhiên, việc mua đất nền dự án chưa có sổ đỏ có thể đem lại rất nhiều rủi ro. Nếu không mua đất nền dự án của chủ đầu tư uy tín và không có sổ đỏ, thì thực tế sẽ hoàn toàn ngược lại với mong muốn của người mua. Đó là không an toàn và không thể sinh lời được.

Tại Bảo Lâm, khách hàng có nhiều sự lựa chọn đất nền giá rẻ và không cần thiết phải mua đất chưa có sổ đỏ. Đơn cử như bất động sản Lộc Đức, giá đất nền đã có sổ chỉ khoảng 4 – 5 triệu/m2. Các dự án nghỉ dưỡng hoặc bất động sản gần chợ giá có thể cao hơn, khoảng 8 – 10 triệu/m2. Điển hình như dự án Chợ Lộc Đức tại xã Lộc Đức trở thành điểm nóng, khi đất nền liền chợ, có sổ đỏ nhưng chỉ bán với giá 900 triệu/nền.

Mua đất nền dự án chưa có sổ đỏ đồng nghĩa với việc bỏ tiền ra mua một mớ rủi ro về cho chính mình. Trong khi đó, chỉ cần chấp nhận một khoản chênh lệch nhỏ về giá đã có thể sở hữu bất động sản an toàn về mặt pháp lý. Chưa tính đến các vấn đề về khả năng tăng giá, trước mắt quyền lợ khi mua đất có sổ đỏ sẽ được đảm bảo.